Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Thanh Phong Nhà Đất

Danh mục dự án
Hotline: 0931 791 246 thanhphongnhadat.com
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Lưu ý: bài viết có thiếu sót, có sai sót, chỉ lấy những điểm quan trọng về HĐMB nhà ở HTTTL. Cần kết hợp thêm với các điều luật mà bài viết đề cập.
♦ Ký hiệu tắt:
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai = HĐMB nhà ở HTTTL
Bất động sản = BĐS .... Chủ đầu tư = CĐT .... Khách hàng = KH
Luật kinh doanh bất động sản = Luật KDBĐS
♦ Ta ngầm hiểu và chấp nhận: HĐMBNƠHTTTL được ký kết trong lúc nhà ở đang xây dựng. Trong đó bên bán luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS.

1. Khái niệm Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Tài sản hình thành trong tương lai theo K2 Đ1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì có thể đang trong giai đoạn hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu tại thời điểm giao kết HĐ. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

" Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai "

► HĐMB nhà ở HTTTL là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà ở HTTTL. Mang đặc trưng của HĐMB là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền. So bới HĐMB các loại tài sản khác, điều khác biệt cơ bản của HĐMB nhà ở HTTTL là vật/tài sản đem trao đổi chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong HĐ.

► Đối tượng của HĐMB nhà ở HTTTL chính là nhà ở sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong HĐ. Điều kiện để nhà ở HTTTL được phép đem ra mua bán quy định tại K1 Đ55 Luật KDBĐS 2014.

► Thời điểm được ký kết HĐ hay thời điểm được huy động vốn: cũng chính là thời điểm nhà ở HTTTL đáp ứng đủ điều kiện về xây dựng để được phép đem ra mua bán.
Bên cạnh điều kiện về xây dựng, CĐT chỉ được ký HĐMBNƠHTTTL khi đáp ứng đủ thêm điều kiện tại điểm đ K2 Đ9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cụ thể:

1. Đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.
2. Đã hoàn thành thủ tục mua bán quan Sàn Giao Dịch BĐS. (Bởi bên bán luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS nên mua bán phải bắt buộc thông qua Sàn Giao Dịch BĐS - Đ59 Luật KDBĐS 2006)
3. Đã thông báo cho Sở Xây Dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. (Phải thông báo cho Sở Xây Dựng trước khi ký HĐ huy động vốn tối thiểu là 15 ngày)

Quy định chặt chẽ về điều kiện cho phép đem nhà ở HTTTL ra mua bán và thời điểm được huy động vốn thường muộn hơn so với các hình thức huy động vốn khác (vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư ...) nhằm bảo vệ người mua nhà tránh trường hợp CĐT huy động vốn một các ồ ạt, tùy tiện, lừa đảo chiếm dụng vốn của Khách Hàng.

 

2. Nội dung Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

►HĐMB nhà ở nói chung phải đảm bảo nội dung tại Đ18 Luật KDBĐS 2014.

►Ngoài tuân thủ nội dung của nhà ở nói chung, HĐMBNƠHTTTL còn phải đảm bảo một số điều khoản cơ bản sau:
Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở.
Thứ hai, điều khoản về giá mua bán.

" Hai điều khoản quan trọng của HĐMB nhà ở HTTTL "

 Điều khoản về thông tin của nhà ở.
Do nhà ở chưa hình thành nên yêu cầu nội dung, thông tin nhà ở mà CĐT cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tránh chấp xảy ra.

Mặt khác, thông tin đối tượng mua bán được quy định cụ thể cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của luật KDBĐS 2014 đó là:

" Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch "

Trong đó, thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và diện tích căn hộ là quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tránh chấp trên thực tế.

Ngoài ra, nội dung HĐ phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2% và cách tính diện tích căn hộ. Tại thông tư 03/2014/TT-BXD thống nhất cách tính diện tích căn hộ theo kích thước Thông Thủy và ghi vào GCN.

♦ Điều khoản về giá mua bán:
Pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết HĐ và khách hàng được hưởng giá mua bán nhà tại thời điểm ký kết HĐ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Pháp luật quy định các điều khoản về giá rõ ràng, nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời điểm này gây thiệt hại cho người mua.

3. Hình thức Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

► Về hình thức HĐMB nhà ở nói chung thì Đ450 BLDS 2005 có quy định phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

" HĐMB nhà ở HTTTL không cần công chứng, chứng thực "

► Rơi vào trường hợp pháp luật có quy định khác, HĐMB nhà ở HTTTL là một dạng của HĐ kinh doanh BĐS cho nên K2 Đ7 Luật KDBĐS 2014 và K2 Đ63 Nghị Định 71/2010/NĐ-CP thì có thể nói: do bên bán nhà ở HTTTL luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS nên không phải công chứng chứng thực HĐ. Như vậy HĐMB nhà ở HTTTL phải:

► HĐ mẫu của HĐMBNƠHTTTL đa số là do bên bán soạn thảo. Tuy nhiên, sau khi soạn thảo CĐT phải đăng ký HĐ mẫu này tại cơ quan có thẩm quyền. Để phía nhà nước kiểm tra, nhằn bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và kiểm soát tính hợp pháp của HĐ mẩu. (Theo Đ2 Thông tư 03/2014/TT-BXD )

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

► HĐMB nhà ở HTTTL là HĐ song vụ nên quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại.

► Nhà ở HTTTL cũng là nhà ở, thuộc chủ thể mua bán nói chung nên các bên chủ thể có các quyền và nghĩa vụ gọi là chung, bao quát của các loại nhà ở tại Đ21 - 24 Luật KDBĐS 2014.

► Riêng nhà ở HTTTL thì chủ thể mua bán có các quyền và nghĩa vụ Riêng mà đáng ghi nhớ có:

Đối với bên bán: nghĩa vụ cung cấp thông tin, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích, nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu.
Đối với bên mua: quyền được chuyển nhượng HĐMB, nghĩa vụ thanh toán.

" Nghĩa vụ của Chủ Đầu Tư "

1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin: bên bán phải cung cấp thông tin đảm bảo đầy đủ theo K2 Đ6 Luật KDBĐS 2014 và công khai tại Sàn Giao Dịch BĐS, trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Thông tin phải trung thực, chính xác đúng theo các giấy tờ pháp lý và tình hình thực tế. CĐT phải chịu trách nhiệm về thông tin và không làm sai lệch nhằm thu hút khách hàng.

2. Nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích:
Tiền mà CĐT ứng trước của KH phải dùng để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó mà không được sử dụng vào bất cứ mục đích nào khác. Nếu CĐT sử dụng làm việc khác thì khi đó KH đã bị CĐT lợi dụng.

3. Nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu:

♦ Nghĩa vụ giao tài sản quy định tại K4 Đ22 Luật KDBĐS 2014

Nếu tài sản đã hình thành thì ta ký HĐ và thường giao tài sản ngay cùng lúc đó. Tuy nhiên nhà ở HTTTL chưa hình thành nên ta ký HĐ trước và rất lâu sau đó mới bàn giao nhà mà cũng không xác định chính xác là giao vào ngày tháng năm nào ?

Nên trong HĐMB nhà ở HTTTL phải quy định rõ thời hạn, tiến độ, chất lượng .... của nhà ở (hay gặp ngày bàn giao dự kiến trên thực tế) để đảm bảo CĐT thực hiện đúng Nghĩa Vụ giao tài sản.

Tại thời điểm ký HĐMB ta không kiểm tra tài sản được vì khi đó tài sản chưa hình thành và theo pháp luật thì bên mua - KH sẽ thực hiện quyền kiểm tra tài sản khi nhận bàn giao nhà. Nếu kiểm tra thấy không đúng cam kết, thời hạn, chất lượng thì KH có quyền yêu cầu CĐT có biện pháp khắc phục, bồi thường thiệt hại.

♦ Nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua

Thông thường, khi ký HĐMB nhà ở nói chung ta ra công chứng, chứng thực HĐ và quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển cho bên mua.

Nhưng nếu bên bán có chức năng kinh doanh BĐS thì không cần công chứng, chứng thực khi ký HĐMB nhà ở HTTTL và ngay thời điểm ký kết HĐ quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa chuyển cho người mua. Theo luật, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở HTTTL chính là thời điểm CĐT bàn giao nhà cho KH.

Lưu ý: trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, CĐT có nghĩa vụ làm thủ tục để cơ quan nhà nước cấp GCN cho người mua.

" Quyền và nghĩa vụ của Khách Hàng "

4. Quyền được chuyển nhượng HĐMB

Trong góp vốn, hợp tác đầu tư thì KH không được chuyển nhượng HĐ.

Khi KH ký HĐMB nhà ở HTTTL thì họ có thể chuyển nhượng HĐ này lại cho cá nhân, tổ chức khác theo thủ tục như sau:
+ Phải lập thành văn bản chuyển nhượng HĐ có công chứng
(Luu ý: khi ký kết HĐ từ CĐT thì ta không cần công chứng vì ta mua qua Sàn Giao Dịch BĐS. Nhưng khi chuyển nhượng lại HĐ đó thì phải công chứng)
+ Sau đó, làm thủ tục thuế trên cơ sở Văn Bản chuyển nhượng HĐ đã công chứng.
+ Tiếp theo, đề nghị CĐT xác nhận vào Văn Bản chuyển nhượng HĐ.

Kể từ ngày CĐT xác nhận vào Văn Bản chuyển nhượng HĐ thì CĐT chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng, chuyển sang giao dịch với bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong HĐMB nhà ở HTTTL.

Lưu ý: CĐT có trách nhiệm xác nhận vào Văn Bản chuyển nhượng HĐ trong vòng 5 ngày và không được thu bất kỳ một khoản phí nào.

 

5. Nghĩa vụ thanh toán

Nhà ở HTTTL dù gì cũng là nhà ở nói chung nên theo K1 Đ453 và K1 Đ290 BLDS 2005 về nghĩa vụ thanh toán.

Ngoài ra còn có quy định riêng cho nhà ở HTTTL tại K1 Đ57 Luật KDBĐS 2014 quy định việc thanh toán trong HĐMB phải tuân theo:

" Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sàn hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị Hợp Đồng ... "

Pháp luật nói rõ: việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần. CĐT không thể huy động vốn 100% giá trị nhà ở và luật nhà ở 2005 quy định chỉ cho phép huy động vốn tối đa 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao nhà. Điều này để tránh CĐT chiếm dụng vốn của KH, giảm rủi ro thiệt hại cho người mua.

⇒ Tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Nên ngoài việc tuân thủ các quy định pháp luật về nhà ở và công trình xây dựng nói chung. Còn có một hệ thống đầy đủ các quy định RIÊNG, cụ thể điều chỉnh. Các quy định riêng này bao quát đầy đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch đảm bảo, cho đến xử lý tài sản. Mới có thể bảo vệ đầy đủ quyền lợi cho tất cả những người tham gia giao dịch.

" Video tóm tắt nội dung "

FACEBOOK COMMENTS